Sin programa ‘Mi Casa Ya’, un millón de hogares quedarán sin vivienda VIS

Bogotá, marzo 06, 2026_ RAM _A la par con la decisión del Gobierno de marchitar ‘Mi Casa Ya’, el programa bandera de las últimas dos décadas para que la población pueda acceder a la vivienda de interés social (VIS) o a la vivienda de interés prioritario (VIP), debido al aumento en los costos de los proyectos de construcción, este sector continúa profundizando su deterioro.

De acuerdo con un estudio de Corficolombiana, la situación sin lograr consolidar un punto de inflexión, en el comienzo del año registra caídas pronunciadas en lanzamientos, iniciaciones y ventas, lo que evidencia un entorno cada vez más adverso, marcado por el encarecimiento del financiamiento, el debilitamiento de los subsidios y el aumento en los costos de construcción. Estos factores han comprimido simultáneamente la demanda y la oferta de vivienda. El encarecimiento del crédito ha debilitado la capacidad de compra de los hogares, mientras que la reducción de subsidios y el aumento de costos han afectado la viabilidad financiera de nuevos proyectos.

A este encarecimiento del crédito se suma el debilitamiento de los subsidios a la compra de vivienda, un instrumento fundamental para sostener la demanda, especialmente en los segmentos de menores ingresos.

Señala el informe que, en 2025, el Gobierno asignó 8.650 subsidios a través del programa ‘Mi Casa Ya’, una cifra 82 % inferior a la observada en 2024 y muy por debajo de la meta de 50.000 subsidios anuales planteada al inicio del mandato del presidente Gustavo Petro.

Pero esta reducción ha trasladado una mayor carga financiera a los hogares: sin el subsidio, la cuota mensual promedio sería cerca del 40 % más alta. Por ejemplo, para una vivienda VIS de 150 salarios mínimos financiada a una tasa del 12 % y a un plazo de 15 años, con el apoyo del programa ‘Mi Casa Ya’, la cuota mensual se reduciría a aproximadamente $1,7 millones, es decir, un alivio cercano a $1,2 millones al mes.

Señala el equipo de investigaciones de la entidad financiera, que el problema no es solo que el crédito sea más costoso o que los subsidios sean menores, es que ambos ajustes están ocurriendo simultáneamente.

En ausencia de este programa, alrededor de 1,5 millones de hogares dejarían de cumplir las condiciones para acceder a vivienda VIP y cerca de 1,0 millón a vivienda VIS.

Este deterioro se ve agravado hacia adelante dado que el presupuesto de inversión de Fonvivienda —la entidad encargada de canalizar estos subsidios— se redujo en 34 % para 2026, lo que anticipa una menor cobertura y profundiza las restricciones de acceso a la vivienda en el corto plazo. Estos factores consolidan un entorno de acceso crecientemente restrictivo que dificulta cualquier recuperación significativa en 2026.

Consideran los analistas, que en lugar de adoptarse medidas orientadas a restablecer la confianza y facilitar la recuperación del sector, algunas decisiones recientes han añadido presiones adicionales para el 2026, entre ellas, el incremento del 23 % en el salario mínimo. Este eleva el precio máximo de la vivienda VIS y, al mismo tiempo, incrementa los costos laborales del sector, intensificando las restricciones tanto por el lado de la demanda como de la oferta.

Consideran los expertos que a este entorno se suman propuestas de intervención en los mecanismos de formación de precios, como la reducción del tope de la vivienda VIS y la eliminación de indexadores que permiten ajustar su valor conforme a la evolución de los costos. Si bien su intención es mejorar la asequibilidad, estas medidas podrían generar efectos contraproducentes al desincentivar la inversión en vivienda social, especialmente en ciudades con escasez de suelo urbano.

Señala el informe que el balance de riesgos para el sector continúa deteriorándose. Sin un entorno que restablezca la confianza, mejore las condiciones de financiamiento y garantice reglas de juego estables, la recuperación seguirá postergándose.

Más aún, el impacto sobre la vivienda social amenaza con debilitar el principal motor de la actividad edificadora y uno de los mayores generadores de empleo formal, limitando no solo la recuperación del sector, sino también sus encadenamientos sobre el resto de la economía —dado que la actividad edificadora se articula con más de la mitad de los sectores productivos— y el avance en la reducción del déficit habitacional.

Los lanzamientos de nuevos proyectos y las iniciaciones de obra alcanzaron mínimos históricos, mientras que las ventas de vivienda nueva retrocedieron a niveles no observados desde 2013. En este contexto, las iniciaciones de obra se redujeron 56 % anual, los lanzamientos cayeron 2 3% y las ventas disminuyeron 15 %, una contracción que además se compara frente a un enero de 2025 que ya era débil. La magnitud y persistencia de estas cifras sugieren que no estamos ante un ajuste cíclico convencional, sino frente a un deterioro más estructural, asociado a un entorno macroeconómico y de política pública crecientemente adverso que, lejos de estabilizar el sector, está profundizando su deterioro.

Aunque el dato de enero sorprendió negativamente, el debilitamiento no es reciente. Desde 2023, las cifras de comercialización han registrado caídas sostenidas, reflejando una pérdida progresiva en el dinamismo de la demanda hasta alcanzar sus niveles más bajos en la historia reciente. En línea con este comportamiento, el valor agregado de la construcción de vivienda se contrajo 5,9 % en 2025, completando tres años (11 trimestres) consecutivos de caídas en la actividad y confirmando que el sector atraviesa una fase contractiva prolongada, sin señales claras de estabilización en el corto plazo.

Afirma el equipo de investigaciones que dirige César Pabón, que “desde Corfi hemos advertido que la reactivación del sector enfrenta un alto grado de incertidumbre. Los datos más recientes y la evolución de sus principales determinantes confirman que una reversión de la tendencia no es inminente. Por el contrario, el deterioro de factores tanto del lado de la demanda —tasas de interés, subsidios y acceso al crédito— como por el lado de la oferta —costos de construcción— está profundizando la contracción del sector en 2026 y reduciendo la probabilidad de una recuperación en el corto plazo”.

Por otro lado, el encarecimiento del financiamiento se ha convertido en uno de los principales canales de transmisión de la contracción del sector. “Hace un año advertíamos que la reducción de las tasas hipotecarias se había detenido, en un contexto de presiones fiscales que mantenían elevadas las tasas de los TES. Cuando las tasas de los TES aumentan, invertir en estos títulos se vuelve más atractivo frente a otorgar créditos hipotecarios, que son más riesgosos y menos líquidos. En consecuencia, para mantener el atractivo relativo de prestar a los hogares, las tasas hipotecarias se incrementan. Hoy, esta tendencia no solo persiste, sino que se ha revertido: las tasas hipotecarias han retomado una senda alcista”.

En lo corrido de febrero, las tasas hipotecarias han alcanzado un promedio de 12,7 %, el valor más alto en 19 meses, al tiempo que las tasas de los TES continúan incrementándose. En este contexto, Corfi estima que, por cada punto porcentual adicional en la tasa de interés hipotecaria, las cuotas de un crédito pueden aumentar entre 4 % y 7 %, dependiendo del plazo, reduciendo la capacidad de endeudamiento, restringiendo el acceso a la vivienda y debilitando la demanda en el sector. Por ejemplo, para la compra de una vivienda VIS de 150 salarios mínimos a un plazo de 15 años, un aumento en la tasa del 12 % al 13 % implicaría que la cuota mensual pase de cerca de $2,8 millones a $3,0 millones, es decir, un incremento de aproximadamente $157 mil mensuales.